Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la Edificación

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asesoria en administracion de fincas 2 Ley 38/1999 de 5 de noviembre de Ordenación de la EdificaciónSumario:
Don Juan Carlos I,
Rey de España.
A todos los que la presente vieren y entendieren, sabed:
Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley:
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS:
El
sector de la edificación es uno de los principales sectores económicos
con evidentes repercusiones en el conjunto de la sociedad y en los
valores culturales que entraña el patrimonio arquitectónico y, sin
embargo, carece de una regulación acorde con esta importancia.
Así,
la tradicional regulación del suelo contrasta con la falta de una
configuración legal de la construcción de los edificios, básicamente
establecida a través del Código Civil y de una variedad de normas cuyo
conjunto adolece de serias lagunas en la ordenación del complejo proceso
de la edificación, tanto respecto a la identificación, obligaciones y
responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo
que se refiere a las garantías para proteger al usuario.
Por
otra parte, la sociedad demanda cada vez más la calidad de los
edificios y ello incide tanto en la seguridad estructural y la
protección contra incendios como en otros aspectos vinculados al
bienestar de las personas, como la protección contra el ruido, el
aislamiento térmico o la accesibilidad para personas con movilidad
reducida. En todo caso, el proceso de la edificación, por su directa
incidencia en la configuración de los espacios, implica siempre un
compromiso de funcionalidad, economía, armonía y equilibrio
medioambiental de evidente relevancia desde el punto de vista del
interés general; así se contempla en la Directiva 85/384/CEE de la Unión
Europea, cuando declara que la creación arquitectónica, la
calidad de las construcciones, su inserción armoniosa en el entorno, el
respeto de los paisajes naturales y urbanos, así como del patrimonio
colectivo y privado, revisten un interés público.
Respondiendo
a este orden de principios, la necesidad, por una parte, de dar
continuidad a la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y
valoraciones, ordenando la construcción de los edificios, y de superar,
por otra, la discrepancia existente entre la legislación vigente y la
realidad por la insuficiente regulación actual del proceso de la
edificación, así como de establecer el marco general en el que pueda
fomentarse la calidad de los edificios y, por último, el compromiso de
fijar las garantías suficientes a los usuarios frente a los posibles
daños, como una aportación más a la Ley 26/1984, de 19 de julio, General
para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, son los motivos que
justifican sobradamente esta Ley de Ordenación de la Edificación, cuyo
contenido primordial es el siguiente:
  1. El
    objetivo prioritario es regular el proceso de la edificación
    actualizando y completando la configuración legal de los agentes que
    intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer
    las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a
    una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los
    edificios.
  2. Para ello, se define técnicamente el concepto
    jurídico de la edificación y los principios esenciales que han de
    presidir esta actividad y se delimita el ámbito de la Ley, precisando
    aquellas obras, tanto de nueva construcción como en edificios
    existentes, a las que debe aplicarse.Ante la creciente demanda de
    calidad por parte de la sociedad, la Ley establece los requisitos
    básicos que deben satisfacer los edificios de tal forma que la garantía
    para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos
    técnicos de lo construido sino también en el establecimiento de un
    seguro de daños o de caución.Estos requisitos abarcan tanto los aspectos
    de funcionalidad y de seguridad de los edificios como aquellos
    referentes a la habitabilidad.Se establece el concepto de proyecto,
    obligatorio para el desarrollo de las obras incluidas en el ámbito de la
    Ley, precisando la necesaria coordinación entre los proyectos parciales
    que puedan incluirse, así como la documentación a entregar a los
    usuarios para el correcto uso y mantenimiento de los edificios.Se
    regula, asimismo, el acto de recepción de obra, dada la importancia que
    tiene en relación con el inicio de los plazos de responsabilidad y de
    prescripción establecidos en la Ley.
  3. Para los distintos
    agentes que participan a lo largo del proceso de la edificación se
    enumeran las obligaciones que corresponden a cada uno de ellos, de las
    que se derivan sus responsabilidades, configurándose el promotor como
    una persona física o jurídica que asume la iniciativa de todo el proceso
    y a la que se obliga a garantizar los daños materiales que el edificio
    pueda sufrir. Dentro de las actividades del constructor se hace mención
    especial a la figura del jefe de obra, así como a la obligación de
    formalizar las subcontrataciones que en su caso se establezcan.Además la
    Ley delimita el ámbito de actuaciones que corresponden a los
    profesionales, el proyectista, el director de obra y el director de la
    ejecución de la obra, estableciendo claramente el ámbito especifico de
    su intervención, en función de su titulación habilitante.
  4. La
    responsabilidad civil de los diferentes agentes por daños materiales en
    el edificio se exigirá de forma personal e individualizada, tanto por
    actos propios, como por actos de otros agentes por los que, con arreglo a
    esta Ley, se deba responder.La responsabilidad se exigirá
    solidariamente cuando no pueda ser atribuida en forma individualizada al
    responsable del daño o cuando exista concurrencia de culpa, sin que
    pueda precisarse la influencia de cada agente interviniente en el daño
    producido.A la figura del promotor se equiparan también las de gestor de
    cooperativas o de comunidades de propietarios, u otras análogas que
    aparecen cada vez con mayor frecuencia en la gestión económica de la
    edificación.
  5. En cuanto a los plazos de responsabilidad se
    establecen en períodos de uno, tres y diez años, en función de los
    diversos daños que puedan aparecer en los edificios. El constructor,
    durante el primer año, ha de responder por los daños materiales
    derivados de una deficiente ejecución; todos los agentes que intervienen
    en el proceso de la edificación, durante tres años, responderán por los
    daños materiales en el edificio causados por vicios o defectos que
    afecten a la habitabilidad y durante diez años, por los que resulten de
    vicios o defectos que afecten a la seguridad estructural del
    edificio.Las acciones para exigir responsabilidades prescriben en el
    plazo de dos años, al igual que las de repetición contra los agentes
    presuntamente responsables.
  6. Por lo que se refiere a las
    garantías la Ley establece, para los edificios de vivienda, la
    suscripción obligatoria por el constructor, durante el plazo de un año,
    de un seguro de daños materiales o de caución, o bien la retención por
    el promotor de un 5 % del coste de la obra para hacer frente a los daños
    materiales ocasionados por una deficiente ejecución.Se establece
    igualmente para los edificios de vivienda la suscripción obligatoria por
    el promotor de un seguro que cubra los daños materiales que ocasionen
    en el edificio el incumplimiento de las condiciones de habitabilidad o
    que afecten a la seguridad estructural en el plazo de tres y diez años,
    respectivamente.Se fijan las normas sobre las garantías de suscripción
    obligatoria, así como los importes mínimos de garantía para los tres
    supuestos de uno, tres y diez años, respectivamente.No se admiten
    franquicias para cubrir los daños en el supuesto de un año, y no podrán
    exceder del 1 % del capital asegurado para los otros dos supuestos.Además,
    con el fin de evitar el fraude a los adquirentes se exigen determinados
    requisitos que acrediten la constitución del correspondiente seguro
    para la inscripción de escrituras públicas y la liquidación de las
    sociedades promotoras.
  7. La Ley se completa con siete
    disposiciones adicionales. En la primera se establece que la percepción
    de las cantidades anticipadas reguladas para las viviendas se amplíe a
    promociones de viviendas en régimen de comunidades de propietarios o
    sociedades cooperativas.En la segunda disposición adicional se prevé que
    la exigencia de la obligatoriedad de las garantías a las que se hace
    referencia en el artículo 19 de la Ley, se hará de forma escalonada en
    el tiempo para permitir que el sector vaya acomodándose a lo dispuesto
    en esta norma. Así la garantía de diez años contra los daños materiales
    causados por vicios o defectos que afecten a los elementos
    estructurales, también llamado seguro decenal, será exigible a partir de
    la entrada en vigor de esta Ley para los edificios cuyo destino
    principal sea el de vivienda. Posteriormente, y por Real Decreto,
    teniendo en cuenta las circunstancias del sector de la edificación y del
    sector asegurador, podrá establecerse la obligatoriedad de las demás
    garantías, es decir, del seguro de tres años que cubre los daños
    causados en los elementos constructivos o en las instalaciones que
    afecten a la habitabilidad o seguro trienal, y del seguro de un año que
    cubre los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que
    afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.En
    la tercera se exceptúa a los miembros de los Cuerpos de Ingenieros de
    los Ejércitos de lo dispuesto en esta Ley en lo que se refiere a la
    delimitación de sus actuaciones en el ámbito de la Defensa.En
    la cuarta se concreta la titulación académica y profesional de los
    Coordinadores de Seguridad y Salud, en las obras de edificación.
  8. Mediante
    una disposición transitoria se establece la aplicación de lo previsto
    en la Ley a las obras para cuyos proyectos se solicite licencia de
    edificación a partir de la entrada en vigor de la misma. Por último, en
    la primera de las cuatro disposiciones finales se invocan los preceptos a
    cuyo amparo se ejerce la competencia del Estado en las materias
    reguladas por la Ley; en la segunda se autoriza al Gobierno para que en
    el plazo de dos años apruebe un Código Técnico de la Edificación que
    desarrolle los requisitos básicos que deben cumplir los edificios
    relacionados en el artículo 3; en la tercera se insta al Gobierno para
    que adapte al Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa las
    modificaciones introducidas en la disposición adicional quinta, y en
    la cuarta determina la entrada en vigor de la Ley.
La
Ley, en definitiva, trata, dentro del marco de competencias del Estado,
de fomentar la calidad incidiendo en los requisitos básicos y en las
obligaciones de los distintos agentes que se encargan de desarrollar las
actividades del proceso de la edificación, para poder fijar las
responsabilidades y las garantías que protejan al usuario y para dar
cumplimiento al derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada.
La
regulación del proceso de la edificación no quedaría, sin embargo,
actualizada y completa si la Ley no se refiriera a aquellos supuestos en
que dicho proceso constructivo ha exigido la previa expropiación de
bienes o derechos por vincularse a una finalidad u objetivo de utilidad
pública o interés social. En este sentido, la Ley actualiza la
regulación de un aspecto de la legislación de expropiación forzosa sin
duda necesitada toda ella de una revisión para adaptarse a la dinámica
de nuestro tiempo, que presenta una significación cualificada y cuya
puesta al día no debe demorarse, como es el ejercicio del derecho de
reversión, derecho calificado por el Tribunal Constitucional como de
configuración legal.

CAPÍTULO I.
DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 1. Objeto.
1.
Esta Ley tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso
de la edificación, estableciendo las obligaciones y responsabilidades
de los agentes que intervienen en dicho proceso, así como las garantías
necesarias para el adecuado desarrollo del mismo, con el fin de asegurar
la calidad mediante el cumplimiento de los requisitos básicos de los
edificios y la adecuada protección de los intereses de los usuarios.
2.
Las obligaciones y responsabilidades relativas a la prevención de
riesgos laborales en las obras de edificación se regirán por su
legislación específica.
3. Cuando las
Administraciones públicas y los organismos y entidades sujetos a la
legislación de contratos de las Administraciones públicas actúen como
agentes del proceso de la edificación se regirán por lo dispuesto en la
legislación de contratos de las Administraciones públicas y en lo no
contemplado en la misma por las disposiciones de esta Ley, a excepción
de lo dispuesto sobre garantías de suscripción obligatoria.
Artículo 2. Ámbito de aplicación.
1.
Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por
tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter
permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en
los siguientes grupos:
  1. Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
  2. Aeronáutico;
    agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de
    telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones);
    del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal;
    industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y
    accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
  3. Todas las demás edificaciones cuyos usos no esten expresamente relacionados en los grupos anteriores.
2.
Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto
en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el
artículo 4, las siguientes obras:
a.
Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas
construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no
tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público
y se desarrollen en una sola planta.
b.
Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y
cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales
las que tengan carácter de intervención total o las parciales que
produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la
volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto
cambiar los usos característicos del edificio.
c.
Obras que tengan el carácter de intervención total en edificaciones
catalogadas o que dispongan de algún tipo de protección de carácter
ambiental o histórico-artístico, regulada a través de norma legal o
documento urbanístico y aquellas otras de carácter parcial que afecten a
los elementos o partes objeto de protección.
3.
Se consideran comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y
el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que
permanezcan adscritos al edificio.

CAPÍTULO II.
EXIGENCIAS TÉCNICAS Y ADMINISTRATIVAS DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 3. Requisitos básicos de la edificación.
1.
Con el fin de garantizar la seguridad de las personas, el bienestar de
la sociedad y la protección del medio ambiente, se establecen los
siguientes requisitos básicos de la edificación, que deberán
satisfacerse, de la forma que reglamentariamente se establezca, en el
proyecto, la construcción, el mantenimiento, la conservación y el uso de
los edificios y sus instalaciones, así como en las intervenciones que
se realicen en los edificios existentes:
  1. Relativos a la funcionalidad:
    1. Utilización,
      de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la
      dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las
      funciones previstas en el edificio.
    2. Accesibilidad, de tal forma
      que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el
      acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su
      normativa específica.
    3. Acceso a los servicios de
      telecomunicación, audiovisuales y de información de acuerdo con lo
      establecido en su normativa específica.
    4.  Facilitación para el
      acceso de los servicios postales, mediante la dotación de las
      instalaciones apropiadas para la entrega de los envíos postales, según
      lo dispuesto en su normativa específica.
      [Agregada por Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.]
b. Relativos a la seguridad:
  1. Seguridad
    estructural, de tal forma que no se produzcan en el edificio, o partes
    del mismo, daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los
    soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos
    estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y
    la estabilidad del edificio.
  2. Seguridad en caso de incendio, de
    tal forma que los ocupantes puedan desalojar el edificio en condiciones
    seguras, se pueda limitar la extensión del incendio dentro del propio
    edificio y de los colindantes y se permita la actuación de los equipos
    de extinción y rescate.
  3. Seguridad de utilización, de tal forma que el uso normal del edificio no suponga riesgo de accidente para las personas.
c. Relativos a la habitabilidad:
  1. Higiene,
    salud y protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen
    condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente
    interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su
    entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de
    residuos.
  2. Protección contra el ruido, de tal forma que el ruido
    percibido no ponga en peligro la salud de las personas y les permita
    realizar satisfactoriamente sus actividades.
  3. Ahorro de energía y
    aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la
    energía necesaria para la adecuada utilización del edificio.
  4. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio.
2.
El Código Técnico de la Edificación es el marco normativo que establece
las exigencias básicas de calidad de los edificios de nueva
construcción y de sus instalaciones, así como de las intervenciones que
se realicen en los edificios existentes, de acuerdo con lo previsto en
las letras b) y c) del artículo 2.2, de tal forma que permita el
cumplimiento de los anteriores requisitos básicos.
Las
normas básicas de la edificación y las demás reglamentaciones técnicas
de obligado cumplimiento constituyen, a partir de la entrada en vigor de
esta Ley, la reglamentación técnica hasta que se apruebe el Código
Técnico de la Edificación conforme a lo previsto en la disposición final
segunda de esta Ley.
El Código podrá
completarse con las exigencias de otras normativas dictadas por las
Administraciones competentes y se actualizará periódicamente conforme a
la evolución de la técnica y la demanda de la sociedad.
Artículo 4. Proyecto.
1.
El proyecto es el conjunto de documentos mediante los cuales se definen
y determinan las exigencias técnicas de las obras contempladas en
el artículo 2. El proyecto habrá de justificar técnicamente las
soluciones propuestas de acuerdo con las especificaciones requeridas por
la normativa técnica aplicable.
2.
Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales
u otros documentos técnicos sobre tecnologías específicas o
instalaciones del edificio, se mantendrá entre todos ellos la necesaria
coordinación sin que se produzca una duplicidad en la documentación ni
en los honorarios a percibir por los autores de los distintos trabajos
indicados.
Artículo 5. Licencias y autorizaciones administrativas.
La
construcción de edificios, la realización de las obras que en ellos se
ejecuten y su ocupación precisará las preceptivas licencias y demás
autorizaciones administrativas procedentes, de conformidad con la
normativa aplicable.
Artículo 6. Recepción de la obra.
1.
La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez
concluída ésta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por
éste. Podrá realizarse con o sin reservas y deberá abarcar la totalidad
de la obra o fases completas y terminadas de la misma, cuando así se
acuerde por las partes.
2. La
recepción deberá consignarse en un acta firmada, al menos, por el
promotor y el constructor, y en la misma se hará constar:
  1. Las partes que intervienen.
  2. La fecha del certificado final de la totalidad de la obra o de la fase completa y terminada de la misma.
  3. El coste final de la ejecución material de la obra.
  4. La
    declaración de la recepción de la obra con o sin reservas,
    especificando, en su caso, éstas de manera objetiva, y el plazo en que
    deberán quedar subsanados los defectos observados. Una vez subsanados
    los mismos, se hará constar en un acta aparte, suscrita por los
    firmantes de la recepción.
  5. Las garantías que, en su caso, se exijan al constructor para asegurar sus responsabilidades.
Asimismo, se adjuntará el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra.
3.
El promotor podrá rechazar la recepción de la obra por considerar que
la misma no está terminada o que no se adecúa a las condiciones
contractuales. En todo caso, el rechazo deberá ser motivado por escrito
en el acta, en la que se fijará el nuevo plazo para efectuar la
recepción.
4. Salvo pacto expreso en
contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta
días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el
certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la
notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se
entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la
fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o
rechazo motivado por escrito.
5. El
cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta
Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de
recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo
previsto en el apartado anterior.
Artículo 7. Documentación de la obra ejecutada.
Una
vez finalizada la obra, el proyecto, con la incorporación, en su caso,
de las modificaciones debidamente aprobadas, será facilitado al promotor
por el director de obra para la formalización de los correspondientes
trámites administrativos.
A dicha
documentación se adjuntará, al menos, el acta de recepción, la relación
identificativa de los agentes que han intervenido durante el proceso de
edificación, así como la relativa a las instrucciones de uso y
mantenimiento del edificio y sus instalaciones, de conformidad con la
normativa que le sea de aplicación.
Toda
la documentación a que hace referencia los apartados anteriores, que
constituirá el Libro del Edificio, será entregada a los usuarios finales
del edificio.

CAPÍTULO III.
AGENTES DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 8. Concepto.
Son
agentes de la edificación todas las personas, físicas o jurídicas, que
intervienen en el proceso de la edificación. Sus obligaciones vendrán
determinadas por lo dispuesto en esta Ley y demás disposiciones que sean
de aplicación y por el contrato que origina su intervención.
Artículo 9. El promotor.
1.
Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública
o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y
financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para
si o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo
cualquier título.
2. Son obligaciones del promotor:
  1. Ostentar sobre el solar la titularidad de un derecho que le faculte para construir en él.
  2. Facilitar
    la documentación e información previa necesaria para la redacción del
    proyecto, así como autorizar al director de obra las posteriores
    modificaciones del mismo.
  3. Gestionar y obtener las preceptivas
    licencias y autorizaciones administrativas, así como suscribir el acta
    de recepción de la obra.
  4. Suscribir los seguros previstos en el artículo 19.
  5. Entregar
    al adquirente, en su caso, la documentación de obra ejecutada, o
    cualquier otro documento exigible por las Administraciones competentes.
Artículo 10. El proyectista.
1.
El proyectista es el agente que, por encargo del promotor y con
sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, redacta
el proyecto.
Podren redactar
proyectos parciales del proyecto, o partes que lo complementen, otros
técnicos, de forma coordinada con el autor de éste.
Cuando
el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u
otros documentos técnicos según lo previsto en el apartado 2
del artículo 4 de esta Ley, cada proyectista asumirá la titularidad de
su proyecto.
2. Son obligaciones del proyectista:
  1. Estar
    en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de
    arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según
    corresponda, y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la
    profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico redactor
    del proyecto que tenga la titulación profesional habilitante.Cuando el
    proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para
    los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la
    titulación académica y profesional habilitante será la de
    arquitecto.Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la
    construcción de edificios para los usos indicados en el grupo b) del
    apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
    habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero
    técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales
    vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas
    especialidades y competencias específicas.Cuando el proyecto a realizar
    tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en el grupo
    c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
    habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o
    ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales
    vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y
    competencias específicas.Idénticos criterios se seguirán respecto de
    los proyectos de obras a las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c)
    del artículo 2 de esta Ley.

    En todo caso y para todos los grupos,
    en los aspectos concretos correspondientes a sus especialidades y
    competencias específicas, y en particular respecto de los elementos
    complementarios a que se refiere el apartado 3 del artículo 2, podrán
    asimismo intervenir otros técnicos titulados del ámbito de la
    arquitectura o de la ingeniería, suscribiendo los trabajos por ellos
    realizados y coordinados por el proyectista. Dichas intervenciones
    especializadas serán preceptivas si así lo establece la disposición
    legal reguladora del sector de actividad de que se trate.
  2. Redactar
    el proyecto con sujeción a la normativa vigente y a lo que se haya
    establecido en el contrato y entregarlo, con los visados que en su caso
    fueran preceptivos.
  3. Acordar, en su caso, con el promotor la contratación de colaboraciones parciales.
Artículo 11. El constructor.
1.
El constructor es el agente que asume, contractualmente ante el
promotor, el compromiso de ejecutar con medios humanos y materiales,
propios o ajenos, las obras o parte de las mismas con sujeción al
proyecto y al contrato.
2. Son obligaciones del constructor:
  1. Ejecutar
    la obra con sujeción al proyecto, a la legislación aplicable y a las
    instrucciones del director de obra y del director de la ejecución de la
    obra, a fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.
  2. Tener
    la titulación o capacitación profesional que habilita para el
    cumplimiento de las condiciones exigibles para actuar como constructor.
  3. Designar
    al jefe de obra que asumirá la representación técnica del constructor
    en la obra y que por su titulación o experiencia deberá tener la
    capacitación adecuada de acuerdo con las características y la
    complejidad de la obra.
  4. Asignar a la obra los medios humanos y materiales que su importancia requiera.
  5. Formalizar
    las subcontrataciones de determinadas partes o instalaciones de la obra
    dentro de los límites establecidos en el contrato.
  6. Firmar el acta de replanteo o de comienzo y el acta de recepción de la obra.
  7. Facilitar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada.
  8. Suscribir las garantías previstas en el artículo 19.
Artículo 12. El director de obra.
1.
El director de obra es el agente que, formando parte de la dirección
facultativa, dirige el desarrollo de la obra en los aspectos técnicos,
estéticos, urbanísticos y medioambientales, de conformidad con el
proyecto que la define, la licencia de edificación y demás
autorizaciones preceptivas y las condiciones del contrato, con el objeto
de asegurar su adecuación al fin propuesto.
2. Podrán dirigir las obras de los proyectos parciales otros técnicos, bajo la coordinación del director de obra.
3. Son obligaciones del director de obra:
  1. Estar
    en posesión de la titulación académica y profesional habilitante de
    arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según
    corresponda y cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la
    profesión. En caso de personas jurídicas, designar al técnico director
    de obra que tenga la titulación profesional habilitante.En el caso de la
    construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del
    apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional
    habilitante será la de arquitecto.Cuando las obras a realizar tengan por
    objeto la construcción de las edificaciones indicadas en el grupo b)
    del apartado 1 del artículo 2, la titulación habilitante, con carácter
    general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá
    determinada por las disposíciones legales vigentes para cada profesión,
    de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.Cuando las
    obras a realizar tengan por objeto la construcción de las edificaciones
    indicadas en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación
    habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o
    ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales
    vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y
    competencias específicas.Idénticos criterios se seguirán respecto de
    las obras a las que se refieren los apartados 2.b) y 2.c) del artículo 2
    de esta Ley.
  2. Verificar el replanteo y la adecuación de la
    cimentación y de la estructura proyectadas a las características
    geotécnicas del terreno.
  3. Resolver las contingencias que se
    produzcan en la obra y consignar en el Libro de Ordenes y Asistencias
    las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto.
  4. Elaborar,
    a requerimiento del promotor o con su conformidad, eventuales
    modificaciones del proyecto, que vengan exigidas por la marcha de la
    obra siempre que las mismas se adapten a las disposiciones normativas
    contempladas y observadas en la redacción del proyecto.
  5. Suscribir
    el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de
    obra, así como conformar las certificaciones parciales y la liquidación
    final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que en su caso
    fueran preceptivos.
  6. Elaborar y suscribir la documentación de la
    obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que en su
    caso fueran preceptivos.
  7. Las relacionadas en el artículo 13, en
    aquellos casos en los que el director de la obra y el director de la
    ejecución de la obra sea el mismo profesional, si fuera ésta la opción
    elegida, de conformidad con lo previsto en el apartado 2.a) del artículo
    13.
Artículo 13. El director de la ejecución de la obra.
1.
El director de la ejecución de la obra es el agente que, formando parte
de la dirección facultativa, asume la función técnica de dirigir la
ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y
cuantitativamente la construcción y la calidad de lo edificado.
2. Son obligaciones del director de la ejecución de la obra:
  1. Estar
    en posesión de la titulación académica y profesional habilitante y
    cumplir las condiciones exigibles para el ejercicio de la profesión. En
    caso de personas jurídicas, designar al técnico director de la ejecución
    de la obra que tenga la titulación profesional habilitante.Cuando las
    obras a realizar tengan por objeto la construcción de edificios para los
    usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la
    titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto
    técnico. Será ésta, asimismo, la titulación habilitante para las obras
    del grupo b) que fueran dirigidas por arquitectos.En los demás casos la
    dirección de la ejecución de la obra puede ser desempeñada,
    indistintamente, por profesionales con la titulación de arquitecto,
    arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.
  2. Verificar la recepción en obra de los productos de construcción, ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas.
  3. Dirigir
    la ejecución material de la obra comprobando los replanteos, los
    materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos
    constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con
    las instrucciones del director de obra.
  4. Consignar en el Libro de Órdenes y Asistencias las instrucciones precisas.
  5. Suscribir
    el acta de replanteo o de comienzo de obra y el certificado final de
    obra, así como elaborar y suscribir las certificaciones parciales y la
    liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
  6. Colaborar
    con los restantes agentes en la elaboración de la documentación de la
    obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.
Artículo 14. Las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación.
[Redacción
según Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de modificación de diversas
Leyes para su adaptación a la Ley sobre el libre acceso a las
actividades de servicios y su ejercicio.]
1.
Son entidades de control de calidad de la edificación aquéllas
capacitadas para prestar asistencia técnica en la verificación de la
calidad del proyecto, de los materiales y de la ejecución de la obra y
sus instalaciones de acuerdo con el proyecto y la normativa aplicable.
Para el ejercicio de su actividad en todo el territorio español será
suficiente con la presentación de una declaración responsable en la que
se declare que cumple con los requisitos técnicos exigidos
reglamentariamente ante el organismo competente de la Comunidad Autónoma
en la que tenga su domicilio social o profesional.
2.
Son laboratorios de ensayos para el control de calidad de la
edificación los capacitados para prestar asistencia técnica, mediante la
realización de ensayos o pruebas de servicio de los materiales,
sistemas o instalaciones de una obra de edificación. Para el ejercicio
de su actividad en todo el territorio español será suficiente con la
presentación de una declaración responsable por cada uno de sus
establecimientos físicos desde los que presta sus servicios en la que se
declare que estos cumplen con los requisitos técnicos exigidos
reglamentariamente, ante los organismos competentes de la Comunidad
Autónoma correspondiente.
3. Son obligaciones de las entidades y de los laboratorios de control de calidad:
  1. Prestar
    asistencia técnica y entregar los resultados de su actividad al agente
    autor del encargo y, en todo caso, al responsable técnico de la
    recepción y aceptación de los resultados de la asistencia, ya sea el
    director de la ejecución de las obras, o el agente que corresponda en
    las fases de proyecto, la ejecución de las obras y la vida útil del
    edificio.
  2. Justificar que tienen implantado un sistema de gestión
    de la calidad que define los procedimientos y métodos de ensayo o
    inspección que utiliza en su actividad y que cuentan con capacidad,
    personal, medios y equipos adecuados.
Artículo 15. Los suministradores de productos.
1.
Se consideran suministradores de productos los fabricantes,
almacenistas, importadores o vendedores de productos de construcción.
2.
Se entiende por producto de construcción aquel que se fabrica para su
incorporación permanente en una obra incluyendo materiales, elementos
semielaborados, componentes y obras o parte de las mismas, tanto
terminadas como en proceso de ejecución.
3. Son obligaciones del suministrador:
  1. Realizar
    las entregas de los productos de acuerdo con las especificaciones del
    pedido, respondiendo de su origen, identidad y calidad, así como del
    cumplimiento de las exigencias que, en su caso, establezca la normativa
    técnica aplicable.
  2. Facilitar, cuando proceda, las instrucciones
    de uso y mantenimiento de los productos suministrados, así como las
    garantías de calidad correspondientes, para su inclusión en la
    documentación de la obra ejecutada.
Artículo 16. Los propietarios y los usuarios.
1.
Son obligaciones de los propietarios conservar en buen estado la
edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, así como recibir,
conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los
seguros y garantías con que ésta cuente.
2.
Son obligaciones de los usuarios, sean o no propietarios, la
utilización adecuada de los edificios o de parte de los mismos de
conformidad con las instrucciones de uso y mantenimiento, contenidas en
la documentación de la obra ejecutada.

CAPÍTULO IV.
RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.
1.
Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas
físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación
responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los
edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de
división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio
dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de
la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:
  1. Durante
    diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o
    defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los
    forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
    comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del
    edificio.
  2. Durante tres años, de los daños materiales causados en
    el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de
    las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de
    habitabilidad del apartado 1, letra c), del artículo 3.
El
constructor también responderá de los daños materiales por vicios o
defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado
de las obras dentro del plazo de un año.
2.
La responsabilidad civil será exigible en forma personal e
individualizada, tanto por actos u omisiones propios, como por actos u
omisiones de personas por las que, con arreglo a esta Ley, se deba
responder.
3. No obstante, cuando no
pudiera individualizarse la causa de los daños materiales o quedase
debidamente probada la concurrencia de culpas sin que pudiera precisarse
el grado de intervención de cada agente en el daño producido, la
responsabilidad se exigirá solidariamente. En todo caso, el promotor
responderá solidariamente con los demás agentes intervinientes ante los
posibles adquirentes de los daños materiales en el edificio ocasionados
por vicios o defectos de construcción.
4.
Sin perjuicio de las medidas de intervención administrativas que en
cada caso procedan, la responsabilidad del promotor que se establece en
esta Ley se extenderá a las personas físicas o jurídicas que, a tenor
del contrato o de su intervención decisoria en la promoción, actúen como
tales promotores bajo la forma de promotor o gestor de cooperativas o
de comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
5. Cuando el proyecto haya sido contratado conjuntamente con más de un proyectista, los mismos responderán solidariamente.
Los
proyectistas que contraten los cálculos, estudios, dictámenes o
informes de otros profesionales, serán directamente responsables de los
daños que puedan derivarse de su insuficiencia, incorrección o
inexactitud, sin perjuicio de la repetición que pudieran ejercer contra
sus autores.
6. El constructor
responderá directamente de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos derivados de la impericia, falta de capacidad
profesional o técnica, negligencia o incumplimiento de las obligaciones
atribuidas al jefe de obra y demás personas físicas o jurídicas que de
él dependan.
Cuando el constructor
subcontrate con otras personas físicas o jurídicas la ejecución de
determinadas partes o instalaciones de la obra, será directamente
responsable de los daños materiales por vicios o defectos de su
ejecución, sin perjuicio de la repetición a que hubiere lugar.
Asimismo,
el constructor responderá directamente de los daños materiales causados
en el edificio por las deficiencias de los productos de construcción
adquiridos o aceptados por él, sin perjuicio de la repetición a que
hubiere lugar.
7. El director de obra
y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado
final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho
documento.
Quien acepte la dirección
de una obra cuyo proyecto no haya elaborado él mismo, asumirá las
responsabilidades derivadas de las omisiones, deficiencias o
imperfecciones del proyecto, sin perjuicio de la repetición que pudiere
corresponderle frente al proyectista.
Cuando
la dirección de obra se contrate de manera conjunta a más de un
técnico, los mismos responderán solidariamente sin perjuicio de la
distribución que entre ellos corresponda.
8.
Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que
intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos
fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o
por el propio perjudicado por el daño.
9.
Las responsabilidades a que se refiere este artículo se entienden sin
perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes
edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa
suscrito entre ellos, a los artículos 1484 y siguientes del Código
Civil y demás legislación aplicable a la compraventa.
Artículo 18. Plazos de prescripción de las acciones.
1.
Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo
anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos,
prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan
dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para
exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.
2.
La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los
agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o
a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años
desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a
indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera
procedido a la indemnización de forma extrajudicial.
Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.
1.
El régimen de garantías exigibles para las obras de edificación
comprendidas en el artículo 2 de esta Ley se hará efectivo de acuerdo
con la obligatoriedad que se establezca en aplicación de la disposición
adicional segunda, teniendo como referente a las siguientes garantías:
  1. Seguro
    de daños materiales o seguro de caución, para garantizar, durante un
    año, el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de
    ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras,
    que podrá ser sustituido por la retención por el promotor de un 5 % del
    importe de la ejecución material de la obra.
  2. Seguro de daños
    materiales o seguro de caución, para garantizar, durante tres años, el
    resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los
    elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el
    incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra
    c), del artículo 3.
  3. Seguro de daños materiales o seguro de
    caución, para garantizar, durante diez años, el resarcimiento de los
    daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
    tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas,
    los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que
    comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del
    edificio.
2. Los seguros de daños materiales reunirán las condiciones siguientes:
  1. Tendrá
    la consideración de tomador del seguro el constructor en el supuesto a)
    del apartado 1 y el promotor, en los supuestos b) y c) del mismo
    apartado, y de asegurados el propio promotor y los sucesivos adquirentes
    del edificio o de parte del mismo. El promotor podrá pactar
    expresamente con el constructor que éste sea tomador del seguro por
    cuenta de aquél.
  2. La prima deberá estar pagada en el momento de
    la recepción de la obra. No obstante, en caso de que se hubiera pactado
    el fraccionamiento en períodos siguientes a la fecha de recepción, la
    falta de pago de las siguientes fracciones de prima no dará derecho al
    asegurador a resolver el contrato, ni éste quedará extinguido, ni la
    cobertura del asegurador suspendida, ni éste liberado de su obligación,
    caso de que el asegurado deba hacer efectiva la garantía.
  3. No
    será de aplicación la normativa reguladora de la cobertura de riesgos
    extraordinarios sobre las personas y los bienes contenida en el artículo
    4 de la Ley 21/1990, de 19 de diciembre.
3. Los seguros de caución reunirán las siguientes condiciones:
  1. Las
    señaladas en los apartados 2.a y 2.b de este artículo. En relación con
    el apartado 2.a), los asegurados serán siempre los sucesivos adquirentes
    del edificio o de parte del mismo.
  2. El asegurador asume el compromiso de indemnizar al asegurado al primer requerimiento.
  3. El asegurador no podrá oponer al asegurado las excepciones que puedan corresponderle contra el tomador del seguro.
4.
Una vez tomen efecto las coberturas del seguro, no podrá rescindirse ni
resolverse el contrato de mutuo acuerdo antes del transcurso del plazo
de duración previsto en el apartado 1 de este artículo.
5. El importe mínimo del capital asegurado será el siguiente:
  1. El
    5 % del coste final de la ejecución material de la obra, incluidos los
    honorarios profesionales, para las garantías del apartado 1.a) de este
    artículo.
  2. El 30 % del coste final de la ejecución material de la
    obra, incluidos los honorarios profesionales, para las garantías del
    apartado 1.b) de este artículo.
  3. El 100 % del coste final de la
    ejecución material de la obra, incluidos los honorarios profesionales,
    para las garantías del apartado 1.c) de este artículo.
6.
El asegurador podrá optar por el pago de la indemnización en metálico
que corresponda a la valoración de los daños o por la reparación de los
mismos.
7. El incumplimiento de las
anteriores normas sobre garantías de suscripción obligatoria implicará,
en todo caso, la obligación de responder personalmente al obligado a
suscribir las garantías.
8. Para las
garantías a que se refiere el apartado 1.a) de este artículo no serán
admisibles cláusulas por las cuales se introduzcan franquicias o
limitación alguna en la responsabilidad del asegurador frente al
asegurado.
En el caso de que en el
contrato de seguro a que se refieren los apartados 1.b) y 1.c) de este
artículo se establezca una franquicia, ésta no podrá exceder del 1 % del
capital asegurado de cada unidad registral.
9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:
  1. Los daños corporales u otros perjuicios económicos distintos de los daños materiales que garantiza la Ley.
  2. Los daños ocasionados a inmuebles contiguos o adyacentes al edificio.
  3. Los daños causados a bienes muebles situados en el edificio.
  4. Los
    daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio
    después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos
    observados en la misma.
  5. Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.
  6. Los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio del que ya se ha hecho la recepción.
  7. Los
    daños que tengan su origen en un incendio o explosión, salvo por vicios
    o defectos de las instalaciones propias del edificio.
  8. Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.
  9. Los
    siniestros que tengan su origen en partes de la obra sobre las que haya
    reservas recogidas en el acta de recepción, mientras que tales reservas
    no hayan sido subsanadas y las subsanaciones queden reflejadas en una
    nueva acta suscrita por los firmantes del acta de recepción.
Artículo 20. Requisitos para la escrituración e inscripción.
1.
No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad
escrituras públicas de declaración de obra nueva de edificaciones a las
que sea de aplicación esta Ley, sin que se acredite y testimonie la
constitución de las garantías a que se refiere el artículo 19.
2.
Cuando no hayan transcurrido los plazos de prescripción de las acciones
a que se refiere el artículo 18, no se cerrará en el Registro Mercantil
la hoja abierta al promotor individual ni se inscribirá la liquidación
de las sociedades promotoras sin que se acredite previamente al
Registrador la constitución de las garantías establecidas por esta Ley,
en relación con todas y cada una de las edificaciones que hubieran
promovido.
DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción.
La
percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los
promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el
incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley
57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en
la construcción y venta de viviendas. Dicha Ley, y sus disposiciones
complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes
modificaciones:
  1. La
    expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de
    viviendas, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de
    propietarios o sociedad cooperativa.
  2. La garantía que se
    establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades
    entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago
    se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
  3. La
    devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los
    intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga
    efectiva la devolución.
  4. Las multas por incumplimiento a que se
    refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán
    por las Comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de
    hasta el 25 % de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por
    lo dispuesto en la normativa propia de las Comunidades Autónomas.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA. Obligatoriedad de las garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos en la construcción.
[Redacción según Ley 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social.]
Uno.
La garantía contra daños materiales a que se refiere el apartado 1.c
del artículo 19 de esta Ley será exigible, a partir de su entrada en
vigor, para edificios cuyo destino principal sea el de vivienda.
No
obstante, esta garantía no será exigible en el supuesto del
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso
propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión inter vivos
dentro del plazo previsto en la letra a, del artículo 17.1 el
autopromotor, salvo pacto en contrario, quedará obligado a la
contratación de la garantía a que se refiere el apartado anterior por el
tiempo que reste para completar los diez años. A estos efectos, no se
autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras
públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la
constitución de la referida garantía, salvo que el autopromotor, que
deberá acreditar haber utilizado la vivienda, fuese expresamente
exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.
Tampoco
será exigible la citada garantía en los supuestos de rehabilitación de
edificios destinados principalmente a viviendas para cuyos proyectos de
nueva construcción se solicitaron las correspondientes licencias de
edificación con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley.
Dos.
Mediante Real Decreto podrá establecerse la obligatoriedad de suscribir
las garantías previstas en los apartados l.a, y l.b, del
citado artículo 19, para edificios cuyo destino principal sea el de
vivienda. Asimismo, mediante Real Decreto podrá establecerse la
obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías previstas en
el artículo 19, para edificios destinados a cualquier uso distinto del
de vivienda.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA. Intervenciones en el proceso de la edificación de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos en el ámbito de la Defensa.
Los
miembros de los Cuerpos de Ingenieros de los Ejércitos, cuando
intervengan en la realización de edificaciones o instalaciones afectas a
la Defensa, se regirán en lo que se refiere a su capacidad profesional
por la Ley 17/1999, de 18 de mayo, de Régimen del Personal de las
Fuerzas Armadas, y disposiciones reglamentarias de desarrollo.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA. Coordinador de seguridad y salud.
Las
titulaciones académicas y profesionales habilitantes para desempeñar la
función de coordinador de seguridad y salud en obras de edificación,
durante la elaboración del proyecto y la ejecución de la obra, serán las
de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, de
acuerdo con sus competencias y especialidades.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA. Regulación del derecho de reversión.
Los artículos 54 y 55 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, quedan redactados de la manera siguiente:
Artículo 54.
1.
En el caso de no ejecutarse la obra o no establecerse el servicio que
motivó la expropiación, así como si hubiera alguna parte sobrante de los
bienes expropiados, o desapareciese la afectación, el primitivo dueño o
sus causahabientes podrán recobrar la totalidad o la parte sobrante de
lo expropiado, mediante el abono a quien fuera su titular de la
indemnización que se determina en el artículo siguiente.
2. No habrá derecho de reversión, sin embargo, en los casos siguientes:
  1. Cuando
    simultáneamente a la desafectación del fin que justificó la
    expropiación se acuerde justificadamente una nueva afectación a otro fin
    que haya sido declarado de utilidad pública o interés social. En este
    supuesto la Administración dará publicidad a la sustitución, pudiendo el
    primitivo dueño o sus causahabientes alegar cuanto estimen oportuno en
    defensa de su derecho a la reversión, si consideran que no concurren los
    requisitos exigidos por la ley, así como solicitar la actualización del
    justiprecio si no se hubiera ejecutado la obra o establecido el
    servicio inicialmente previstos.
  2. Cuando la afectación al fin que
    justificó la expropiación o a otro declarado de utilidad pública o
    interés social se prolongue durante diez años desde la terminación de la
    obra o el establecimiento del servicio.
3.
Cuando de acuerdo con lo establecido en los apartados anteriores de
este artículo proceda la reversión, el plazo para que el dueño primitivo
o sus causahabientes puedan solicitarla será el de tres meses, a contar
desde la fecha en que la Administración hubiera notificado el exceso de
expropiación, la desafectación del bien o derecho expropiados o su
propósito de no ejecutar la obra o de no implantar el servicio.
En
defecto de esta notificación, el derecho de reversión podrá ejercitarse
por el expropiado y sus causahabientes en los casos y con las
condiciones siguientes:
  1. Cuando
    se hubiera producido un exceso de expropiación o la desafectación del
    bien o derecho expropiados y no hubieran transcurrido veinte años desde
    la toma de posesión de aquéllos.
  2. Cuando hubieran transcurrido
    cinco años desde la toma de posesión del bien o derecho expropiados sin
    iniciarse la ejecución de la obra o la implantación del servicio.
  3. Cuando
    la ejecución de la obra o las actuaciones para el establecimiento del
    servicio estuvieran suspendidas más de dos años por causas imputables a
    la Administración o al beneficiario de la expropiación sin que se
    produjera por parte de éstos ningún acto expreso para su reanudación.
4.
La competencia para resolver sobre la reversión corresponderá a la
Administración en cuya titularidad se halle el bien o derecho en el
momento en que se solicite aquélla o a la que se encuentre vinculado el
beneficiario de la expropiación, en su caso, titular de los mismos.
5.
En las inscripciones en el Registro de la Propiedad del dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles adquiridos por expropiación
forzosa se hará constar el derecho preferente de los reversionistas
frente a terceros posibles adquirentes para recuperar el bien o derecho
expropiados de acuerdo con lo dispuesto en este artículo y en el
siguiente, sin cuya constancia registral el derecho de reversión no será
oponible a los terceros adquirentes que hayan inscrito los títulos de
sus respectivos derechos conforme a lo previsto en la Ley Hipotecaria.
Artículo 55.
1.
Es presupuesto del ejercicio del derecho de reversión la restitución de
la indemnización expropiatoria percibida por el expropiado, actualizada
conforme a la evolución del índice de precios al consumo en el período
comprendido entre la fecha de iniciación del expediente de justiprecio y
la de ejercicio del derecho de reversión. La determinación de este
importe se efectuará por la Administración en el mismo acuerdo que
reconozca el derecho de reversión.
2.
Por excepción, si el bien o derecho expropiado hubiera experimentado
cambios en su calificación jurídica que condicionaran su valor o
hubieran incorporado mejoras aprovechables por el titular de aquel
derecho o sufrido menoscabo de valor, se procederá a una nueva
valoración del mismo, referida a la fecha de ejercicio del derecho,
fijada con arreglo a las normas contenidas en el capítulo III del Título
II de esta Ley.
3. La toma de
posesión del bien o derecho revertido no podrá tener lugar sin el previo
pago o consignación del importe resultante conforme a los apartados
anteriores. Dicho pago o consignación deberá tener lugar en el plazo
máximo de tres meses desde su determinación en vía administrativa, bajo
pena de caducidad del derecho de reversión y sin perjuicio de la
interposición de recurso contencioso-administrativo. En este último
caso, las diferencias que pudieran resultar de la sentencia que se dicte
deberán, asimismo, satisfacerse o reembolsarse, según proceda,
incrementadas con los intereses devengados al tipo de interés legal
desde la fecha del primer pago en el plazo de tres meses desde la
notificación de la sentencia bajo pena de caducidad del derecho de
reversión en el primer supuesto.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA. Infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.
El artículo
2, apartado a), del Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre
infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios
de telecomunicación, quedará redactado de la siguiente manera:
  1. A
    todos los edificios y conjuntos inmobiliarios en los que exista
    continuidad en la edificación, de uso residencial o no y sean o no de
    nueva construcción, que estén acogidos, o deban acogerse, al régimen de
    propiedad horizontal regulado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de
    Propiedad Horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA. Solicitud de la demanda de notificación a otros agentes.
Quien
resulte demandado por ejercitarse contra él acciones de responsabilidad
basadas en las obligaciones resultantes de su intervención en el
proceso de la edificación previstas en la presente Ley, podrá solicitar,
dentro del plazo que la Ley de Enjuiciamiento Civil concede para
contestar a la demanda, que ésta se notifique a otro u otros agentes que
también hayan tenido intervención en el referido proceso.
La
notificación se hará conforme a lo establecido para el emplazamiento de
los demandados e incluirá la advertencia expresa a aquellos otros
agentes llamados al proceso de que, en el supuesto de que no
comparecieren, la sentencia que se dicte será oponible y ejecutable
frente a ellos.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA.
Lo
dispuesto en esta Ley, salvo en materia de expropiación forzosa en que
se estará a lo establecido en la disposición transitoria segunda, será
de aplicación a las obras de nueva construcción y a obras en los
edificios existentes, para cuyos proyectos se solicite la
correspondiente licencia de edificación, a partir de su entrada en
vigor.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA.
Lo
establecido en la disposición adicional quinta no será de aplicación a
aquellos bienes y derechos sobre los que, a la entrada en vigor de la
ley, se hubiera presentado la solicitud de reversión.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA PRIMERA.
Quedan derogadas todas las disposiciones de igual o inferior rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley.
DISPOSICIÓN DEROGATORIA SEGUNDA.
Los artículos
64 a 70 del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa, aprobado por
Decreto de 26 de abril de 1957, seguirán vigentes en cuanto no se
opongan o resulten compatibles con lo establecido en ladisposición
adicional quinta.
DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA. Fundamento constitucional.
Esta
Ley se dicta al amparo de la competencia que corresponde al Estado de
conformidad con los artículos de la Constitución siguientes:
  1. El artículo
    149.1.6, 8 y 30 en relación con las materias civiles y mercantiles de
    los capítulos I y II y con las obligaciones de los agentes de la
    edificación y atribuciones derivadas del ejercicio de las profesiones
    establecidas en el capítulo III, sin perjuicio de los derechos civiles,
    forales o especiales existentes en determinadas Comunidades Autónomas.
  2. El artículo 149.1.16, 21, 23 y 25 para el artículo 3.
  3. El artículo 149.1.6, 8 y 11 para el capítulo IV.
  4. El artículo 149.1.18 para la disposición adicional quinta.
Lo
dispuesto en esta Ley será de aplicación sin perjuicio de las
competencias legislativas y de ejecución que tengan asumidas las
Comunidades Autónomas en este ámbito.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA. Autorización al Gobierno para la aprobación de un Código Técnico de la Edificación.
Se
autoriza al Gobierno para que, mediante Real Decreto y en el plazo de
dos años a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, apruebe un
Código Técnico de la Edificación que establezca las exigencias que deben
cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos
establecidos en el artículo 3, apartados 1.b) y 1.c).
Hasta
su aprobación, para satisfacer estos requisitos básicos se aplicarán
las normas básicas de la edificación-NBE que regulan las exigencias
técnicas de los edificios y que se enumeran a continuación:
  • NBE CT-79 Condiciones térmicas en los edificios.
  • NBE CA-88 Condiciones acústicas en los edificios.
  • NBE AE-88 Acciones en la edificación
  • NBE FL-90 Muros resistentes de fábrica de ladrillo
  • NBE QB-90 Cubiertas con materiales bituminosos
  • NBE EA-95 Estructuras de acero en edificación.
  • NBE CPI-96 Condiciones de protección contra incendios en los edificios.
Asimismo,
se aplicará el resto de la reglamentación técnica de obligado
cumplimiento que regule alguno de los requisitos básicos establecidos en
el artículo 3.
DISPOSICIÓN FINAL TERCERA. Adaptación del Reglamento de la Ley de Expropiación Forzosa.
El
Gobierno, en un plazo de seis meses, adaptará la sección IV del
capítulo IV del Título II del Reglamento de la Ley de Expropiación
Forzosa a lo dispuesto en esta Ley.
DISPOSICIÓN FINAL CUARTA. Entrada en vigor.
Esta Ley entrará en vigor a los seis meses de su publicación en el Boletín Oficial del Estado,
salvo sus disposiciones adicional quinta, transitoria
segunda, derogatoria primera por lo que se refiere a la legislación en
materia de expropiación forzosa, derogatoria segunda y final tercera que
entrarán en vigor el día siguiente al de dicha publicación.
Por tanto, mando a todos los españoles, particulares y autoridades que guarden y hagan guardar esta Ley.
Madrid, 5 de noviembre de 1999.
– Juan Carlos R. –
El Presidente del Gobierno,
José María Aznar López.
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